Với sự phát triển không ngừng của khoa học kĩ thuật và công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước nên nhà máy, xí nghiệp mọc lên ngày càng nhiều, điều đó khiến cho diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Vì vậy nhiều người có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Muốn quá trình chuyển đổi đất diễn ra nhanh chóng và thuận tiện thì bạn cần chuẩn bị những gì và thủ tục ra sao, bài viết dưới đây sẽ giải đáp những thắc mắc đó.
Thế nào là đất thổ cư?
Đất thổ cư được định nghĩa là đất dùng để sử dụng làm đất ở hoặc đất đang nằm trong khu dân cư. Theo quy định thì đất thổ cư được sử dụng với mục đích xây dựng các công trình phục vụ đời sống, xây dựng nhà ở, đất ao vườn gắn với nhà ở đang nằm trong cùng một thử đất, hoặc ao vườn gắn với nhà ở riêng lẻ. Tất cả đều được quy định là đất ở hay là đất thổ cư.
Đất được chia thành 3 nhóm theo các mục đích sử dụng khác nhau gồm có: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì đất thổ cư được hiểu là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được dùng để xây nhà ở và các công trình… Đất thổ cư được chia thành 2 loại là: đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cần những điều kiện gì?
Đất nông nghiệp hay đất vườn để chuyển đổi sang đất ở (đất thổ cư) có điều kiện được quy định trong Luật Đất đai tại điều 30 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Với nội dung cụ thể như sau:
- Vị trí của thửa đất có kế hoạch sử dụng chi tiết đất ở hoặc có quy hoạch sử dụng đất ở chi tiết, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư ở nông thôn. Tất cả đều được nhà nước, cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
- Đất được chuyển mục đích sử dụng phải đảm bảo thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu.
Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật cho phép thì người sử dụng đất mới được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và thực hiện theo trình tự dưới đây:
- Muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất thì trước hết người sử dụng đất phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản vẽ thửa đất (nếu có).
- Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Tài nguyên và Môi trường để tiến hành thẩm tra.
Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất bổ sung hồ sơ cho hoàn chỉnh nếu phát hiện hồ sơ xin chuyển nhượng không hợp lệ hoặc còn thiếu sót.
Nếu như hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất đã đầy đủ theo quy định của pháp luật thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có thực hiện các nhiệm vụ dưới đây:
- Thẩm tra hồ sơ theo quy định.
- Tiến hành thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư và xác minh lại thực địa.
- Thông báo cho người sử dụng đất nộp tiền và hướng dẫn làm các thủ tục có liên quan.
- Báo cáo lên ủy ban nhân dân huyện để ủy ban nhân dân huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình hay cá nhân đó.
- Cập nhật hồ sơ địa chính cũng như tổ chức hướng dẫn việc cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai.
- Nộp tiền sử dụng đất: muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì đây là khoản tiền nhiều nhất mà người sử dụng đất phải nộp và được quy định rõ tại điểm b, Khoản 2, Điều 5 của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được nhà nước giao không thu tiền sử dụng thì phải thu tiền sử dụng đất sao cho bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất. Được tính theo giá của đất ở, tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp tại những thời điểm đã có quyết định chuyển đổi mục đích từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Tuy nhiên mức nộp tiền sử dụng đất được quy định cụ thể đối với từng trường hợp:
- Trong cùng một thửa đất nhưng có sự xen lẫn giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp.
- Trường hợp đất nông nghiệp được nhà nước giao nhưng không thu tiền sử dụng đất muốn chuyển đổi sang đất thổ cư.
Lưu ý nếu người sử dụng đất không nộp tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và không có đơn xin nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định.
Ngoài số tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất còn phải nộp các khoản tiền có liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm: lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
- Nhận kết quả từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, thời hạn nhận kết quả được quy định cụ thể như sau:
- Đối với những xã thuộc miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn là không quá 25 ngày.
- Các trường hợp còn lại không quá 15 ngày.
Trên đây là những điều kiện và thủ tục để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên đối với từng mảnh đất khác nhau thì sẽ có sự khác biệt về số tiền sử dụng đất phải nộp và các khoản lệ phí có liên quan. Hy vọng các bạn sẽ có những thông tin hữu ích từ bài viết này nhé!
